0

О политике развития рынка недвижимости со стороны Правительства Москвы, наш редактор сайта Сергей Иноземцев беседует со специалистом по девелопменту Максимом Викторовичем Поповым.
Раз уж мы заговорили о правительстве Москвы — может быть, имеет смысл более подробно поговорить о его политике в области строительной индустрии? И, возможно, вернуться к вопросу о возникающих у застройщиков сложностях (к примеру, те же согласования)?
- А политика, скажем так, достаточно странная. Дело в том, что сейчас у нас имеется своеобразная правовая ниша в землепользовании. Год назад вступил в силу закон о разграничении полномочий Федерации и субъектов Федерации. В соответствии с этим законом, в числе прочего, земли, которые находятся в аренде под предприятиями и организациями, находящимися в федеральной форме собственности, относятся к федеральным землям. Таким образом, Москва с ее столичными функциями и высочайшей плотностью федеральных учреждений, немедленно (по крайней мере, в теории) превратилась в своеобразное "лоскутное одеяло".
Однако данный закон не является документом прямого действия, а соответствующих подзаконных актов (включая соглашение между Минимуществом и Москомземом с выделением соответствующих раздельных кадастров) принято пока не было. Таким образом, внятная система градостроительного регулирования с адекватной нормативной базой в Москве, по большому счету, увы, отсутствует.
В этом смысле, кстати, гораздо проще ситуация в Подмосковье. Заметьте, что большинство торговых центров, возникших на окраинах Москвы, расположены за МКАД, т.е. именно на территории Московской области. Классический пример — история с IKEA; здесь инвестору не удалось достичь взаимопонимания со столичными властями, и он "ушел" за МКАД — при этом недоброжелательность в отношениях сохраняется. При этом и процесс согласования в области много проще: так, количество необходимых согласований там как минимум вдвое меньше, чем в Москве.
Ближнее Подмосковье вообще является достаточно привлекательным местом для строительных инвестиций в недвижимость. Здесь http://www.pravo-rb.ru/invjesticii-v-njedvizhimost/invjesticii-i-fondovyj-rynok.htm куда больше строительных площадок и, к примеру, наличествует значительный спрос на дешевое жилье (цены в сравнении с московскими выглядят просто смешными). И, конечно же, вопросы согласования: "рыночная цена" пакета документации в Москве начинается от полумиллиона долларов и легко доходит до цифр с шестью нулями — при этом все процедуры, строго говоря, проходят вполне легально.
Московское правительство, заметим, реально делает попытки бороться с этой практикой. Понятно, что оно заинтересовано в том, чтобы площадки уходили в руки реальных застройщиков — минуя снимающих навар посредников. Увы, до реализации этот механизм не доведен.
Понятно, что такая ситуация увеличивает себестоимость проектов. Однако запас рентабельности столь велик, что рынок все равно остается весьма привлекательным. Кстати, даже выдавливание посредников не приведет, к примеру, к снижению цен на жилье: эти цены определяются все же не себестоимостью, а спросом.
- Ну что же, теперь, наверное, следует перейти к вопросу о перспективах рынка недвижимости в Москве. Сколь оправданы ожидания притока значительных иностранных капиталов?
- Здесь важно учитывать психологию, скажем, европейцев: Россия — это Москва (и, отчасти, Санкт-Петербург). Ну, не знают они, грубо говоря, что такое город Пермь — и знать не хотят. Плюс вопрос обеспеченности транспортной и иной инфраструктурой. Москва в этом плане уже вплотную приближается к уровню Запада - к примеру, в телекоммуникационной сфере. А уровень рентабельности, повторюсь, весьма велик; что до рисков — они не столь значительны, и существует отлаженная система их страхования и перестрахования. Поэтому ожидать сюда инвестиций в строительство и девелопмент вполне логично (то же, хотя и в меньшей степени, относится и к Питеру). Что же до системы "откатов" — к этому иностранцы, скрипя зубами, все же привыкают.
- А нет ли в такой ситуации угрозы перегрева рынка?
- Не сказал бы. Тут, кстати, важно отдавать себе отчет в одной простой вещи. Если цены на нефть упадут ниже отметки 20 долларов за баррель, то платежеспособный спрос ощутимо сократится — что приведет и к падению инвестиционной привлекательности. Причем произойдет это достаточно быстро — 7-8 месяцев; это, кстати, меньше цикла проекта. Хотя резкого обвала все равно не будет, просто упадет темп роста. Дело в том, что Москва развивается опережающими темпами: сейчас здесь строят даже больше, чем в советские времена.
В общем, перспективы рынка московской недвижимости я оцениваю очень высоко. Вообще если говорить о российской экономике в целом (разумеется, в легальной ее части и за вычетом топливного комплекса, где уже "все поделено"), то на сегодня московский и подмосковный девелопмент является, пожалуй, наиболее рентабельным сектором для вложений.
Благодарим за интервью Максима Викторовича Попова, и нашего сотрудника Сергея Иноземцева.